La relazione tecnica di compravendita: verifiche tecniche ed amministrative prima del rogito

 

 

Hai deciso di comprare o vendere il tuo immobile? Ci sono alcune cosucce fondamentali che devi sapere prima di formulare una proposta di acquisto o di andare a rogito per la vendita, perchè le sorprese sono sempre dietro l’angolo. La relazione tecnica di compravendita è il documento di cui necessiti (a termini di legge).

Magari ti stai già affidando ad una agenzia immobiliare e ad un notaio di tua fiducia. Sappi però che non è sufficiente: a rogito dovrai portare con te la c.d. verifica di conformità catastale ed urbanistica dell’immobile ovvero la relazione tecnica di compravendita. Dovrai affidare l’incarico ad un Tecnico, ad es. architetto o ingegnere, che asseveri appunto la regolarità del bene in oggetto in quanto nè all’agenzia immobiliare nè al notaio è imposta la responsabilità della verifica tecnica ed amministrativa. Ti faccio un esempio: prima di fare la revisione ogni 2 anni della tua automobile, ti affidi al tuo meccanico che farà un check-up completo del mezzo e metta in regola eventuali problemi (lampadine fulminate, controllo dei freni, ammortizzatori ecc ecc) prima di sottoporla ai test della motorizzazione. Per il tuo bene il ragionamento è il medesimo.

 

 

In cosa consistono le verifiche della relazione tecnica di compravendita?

Il Tecnico da te incaricato, dovrà verificare (per formulare la relazione tecnica di compravendita):

• La conformità urbanistica, ovvero confrontare il titolo abilitativo depositato in comune (Licenza di costruire, P.d.C., SCIA, CILA ecc.) con cui è stato autorizzato, o modificato,il bene con lo stato di fatto in cui versa l’immobile.
• La regolarità catastale, ovvero verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria depositata al Catasto dei Fabbricati.
• La presenza del certificato di abitabilità o agibilità
• La presenza dell’Attestato di Prestazione Energetica APE (obbligatorio dal 01/01/2012 in caso di compravendita, donazione, locazione).

 

1. Conformità urbanistica

Per verificare la conformità urbanistica di un immobile è necessario confrontare lo stato di fatto con il titolo abilitativo (stato legittimo) depositato in comune con cui è stato realizzato, o modificato, il bene. Il titolo può essere:

• Licenza edilizia per edifici costruiti prima del 1977
• Concessione edilizia per edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003
• Permesso di costruire per edifici costruiti dopo il 2003
• Concessione in sanatoria se l’edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stata accettata la richiesta di condono
• Ultimo titolo abilitativo depositato dovuto a modifiche sostanziali del bene (SCIA, CILA) che ne attesti l’ultimo stato legittimo

Se il progetto depositato mostra differenze sostanziali come ad esempio un vano non esistente, un tramezzo posizionato in maniera differente, un infisso di dimensioni differenti ecc., la regolarità urbanistica non è verificata e l’immobile ha dei vizi che ricadranno sul futuro acquirente dopo l’acquisto.

 

2. Conformità catastale

Anche in questo caso per la verifica è necessario il confronto fra lo stato di fatto e la planimetria catastale. La planimetria è reperibile presso l’ufficio catastale oppure presso piattaforma on-line Sister (da parte di Tecnico autorizzato). Ricordo che il catasto non ha valenza probatoria per cui non si sostituisce o è alternativo alla regolarità urbanistica dell’immobile.

 

3. Certificato di abitabilità o agibilità

E’ un documento che attesta l’esistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e permette di verificare il rispetto di tutte le normative edilizie ed urbanistiche. Viene rilasciato entro 15 giorni dalla fine lavori ma in passato sono stati svariati gli immobili che non lo hanno ottenuto. In caso di condono edilizio il certificato deve essere aggiornato. Nonostante un orientamento assolutamente minoritario abbia segnalato la nullità del contratto per la mancanza del certificato, si deve ritenere che l’assenza di abitabilità non incide sulla commerciabilità dell’immobile e tale carenza deve essere oggetto di uno specifico accordo fra le parti, per cui in assenza di tale deroga contrattuale è obbligo del venditore di trasferire il bene munito dell’agibilità o abitabilità.

 

4. Attestato di Prestazione Energetica o APE

L’ A.P.E. offre una quadro di insieme delle caratteristiche energetiche dell’immobile ed è un documento obbligatorio che viene allegato al rogito (obbligatorio anche in caso di locazione).

Viene redatto da un tecnico iscritto all’albo dei Certificatori Energetici, previo sopralluogo e rilievo delle caratteristiche del bene (involucro, infissi, sistemi di raffrescamento/riscaldamento, presenza di sistemi ad energia rinnovabile ecc.). L’attesto metterà in risalto l’indice di prestazione energetica cioè la classe di appartenenza della qualità energetica con una scala da A4 (top) a G (bottom) misurata in kWh/m²/annuo (ovvero il consumo annuale in kWh per ogni metro quadrato dell’immobile).

 

Edifici ante 67

Gli immobili edificati prima del 1/09/67 possono evitare la menzione del titolo abilitativo con un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà e la responsabilità ricade sul proprietario. Questa semplificazione, introdotta con la Legge 47/85, permette la commerciabilità di un bene realizzato prima del 1/09/67, ma non ne attesta la conformità urbanistica: è necessario quindi dichiarare che il bene è stato realizzato precedentemente a tale data e che successivamente non sono state realizzate opere che ne abbiano alterato lo stato legittimo.

 

Conclusioni

La conformità urbanistica è dichiarata dal venditore che può delegare un Tecnico che redigerà la relazione tecnica di compravendita. Non bisogna dimenticare che il notaio non ha l’obbligo di verificare che la relazione tecnica di compravendita sia veritiera: la responsabilità sia civile che penale ricade unicamente sul venditore ragion per cui consiglio vivamente di affidarsi a Tecnici con esperienza.

Attenzione:

Per chi vende: l’abuso non si trasferisce con la compravendita e ne resta responsabile colui che lo ha realizzato.

Per chi acquista: nel caso di un bene in difformità, l’acquirente deve scegliere se rifarsi e quindi intraprendere una lunga e costosa azione legale con ovviamente un rischio di prescrizione oppure rinunciare ad intraprendere qualsiasi tipo di azione e sanare di tasca propria gli abusi tenendo bene a mente che non tutti gli abusi sono sanabili. In questo caso estremo sono previste multe consistenti e fino alla completa demolizione e messa in ripristino del bene a proprie spese.

 

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